征稅之類的事情,歷來都是悶聲發(fā)大財,只干不說,低調快進。 但是昨天,寧夏自治區(qū)在全國率先發(fā)布了《房產稅實施細則》,這標志著中國正式和國際接軌,對70年使用期限的房子征收房產稅,中國正式進入了房產稅時代。房產稅將大幅增加房屋的持有成本,為宇宙級泡沫的中國房地產加上最后一根稻草。 寧夏率先吃螃蟹 開啟樓市的冰河時代! 近日,寧夏出臺《寧夏回族自治區(qū)房產稅實施細則》(以下簡稱《細則》),明確寧夏房產稅在城市、縣城、建制鎮(zhèn)和工礦區(qū)(包括各類開發(fā)區(qū)、各類園區(qū))范圍內征收,新細則自2018年1月1日起執(zhí)行。 依照房產原值減除30%后計算 稅率為1.2%?!都殑t》明確,房產稅依照房產原值一次減除30%后的余值計算繳納的,稅率為1.2%;房產出租的,以房產租金收入為房產稅的計稅依據(jù),稅率為12%。據(jù)說,該房產的原值不是指買房時候的價格,而是當前市場價,如果按此推標準,房產稅無疑會是一筆不小的開支。 此外,對依照房產原值計稅的房產,不論是否記載在會計賬簿固定資產科目中,均應按照房屋原價計算繳納房產稅。房屋原價應根據(jù)國家有關會計制度規(guī)定進行核算。 新房自交付使用后次月起計征。《細則》規(guī)定,購買新建商品房,房產稅自房屋交付使用之次月起計征;購買存量房,房產稅自辦理房屋權權屬轉移、變更登記手續(xù),房地產權屬登記機關簽發(fā)房屋權屬證書之次月起計征;出租、出借房產,則自交付出租、出借房產之次月起計征房產稅;而房地產開發(fā)企業(yè)自用、出租、出借本企業(yè)建造的商品房,房產稅則是從房屋使用或交付之次月起計征。 房產稅按年計算 分季繳納?!都殑t》明確,房產稅將按年計算、分季繳納。分季繳納的稅款應于季度終了后15日內繳納入庫,入庫期限最后一日如遇法定節(jié)假日可向后順延。年應納房產稅額在10000元(含10000元)以下的納稅人,納稅人可以自愿采取全年一次性申報納稅,繳納時間為每年第一季度終了后15日內,入庫期限最后一日如遇法定節(jié)假日可向后順延。 在美聯(lián)儲10月縮表、12月年內第三次加息的大背景下,打壓資產泡沫、提前臥倒對抗美元緊縮造成的全球流動性黑洞,防止系統(tǒng)性金融風險,是世界上絕大部分國家的應對之策。近兩年來,政府采取了限購、限貸、限價、限售等各種手段,但是房價沒有絲毫得到控制的苗頭,萬不得已,只有啟動房產稅這一終極大殺器。 在此背景下,寧夏在全國率先征收房產稅,石破天驚無異于在房地產的冬天快來臨之時,給部分還在硬挺的樓市澆上一盆涼水。北風吹過,基本都會被冰凍起來。也像一個稻草落在正在吹起的肥皂泡上,水沫四濺,泡泡瞬間破滅。 滾滾財源替代土地財政 二次薅羊毛的陣痛! 一旦房地產行業(yè)蕭條起來,最先受到損害就是地方政府。當前房地產的土地出讓金支撐起了地方政府70%的財政收入,即便如此,2016年中國財政赤字仍然超預算6000多億,用駭人聽聞來形容一點都不過分。一旦房地產坍塌下去,土地出讓金會大幅縮水,基本上縣級以上的地方政府都要停擺。 碰到這種情況,開源節(jié)流是解決問題的唯一辦法。我們先來看節(jié)流,這幾年經(jīng)濟增速不斷下滑,財政收入的不降反增,年年創(chuàng)出新高,即便如此,也趕不上政府剛性開支的增幅。 更準確地說,是在經(jīng)濟下滑,稅收增幅下降的大背景下,政府公務員規(guī)模、薪酬和三公經(jīng)費大幅反而大幅提升,減薪、裁員、縮減經(jīng)費開支是企業(yè)的事,苦日子老野們的是斷斷不能過的,哪怕赤字大于天,衣食也是不能絲毫減損的。 發(fā)行國債借錢度日已經(jīng)到了極限,容易增加銀行風險,增加本幣貶值的風險,成本較高;找央媽印錢補貼財政早已被明令禁止。 既然不能節(jié)流,那么就只有開源了,增加稅收無疑成為ZF彌補財政赤字的首選。在樓市蕭條,所有的土地都被賣得所剩無幾的情況下,征稅從房地產的交易環(huán)節(jié)轉向持有環(huán)節(jié)是大勢所趨,高額的房地產稅、遺產稅必然替代土地出讓金,成為未來地方政府的財政支柱。 寧夏打響的征收房產稅第一槍,必然會成為新一輪地方政府財源滾滾的號角! 狼真的來了,樓市泡沫就此終結! 今天,寧夏偷襲征收房產稅,意味著這一與政策已經(jīng)得到了上峰認可,全國各省市必然會一窩蜂跟進,對于地方政府來說,沒有什么比開源征稅更有吸引力。 房產稅的開征必然將大幅打壓房地產銷售市場,不管是對購買方還是銷售方,有了“房產稅”,持有房屋的成本將大幅增加。如果說以前的四限措施不能讓購房者看到實打實的壞處,不能給房地產泡沫致命的一擊,那么今天的寧夏開征房產稅,就必然能讓房屋投資作者踏踏實實感受到,高額的房產稅已經(jīng)成為一個極其沉重的負擔,手上的房子就是一個燙手山芋,開啟新的拋售潮! 不管是準備購房的剛需還是投資者,必然會在房產稅面前止步;多套房子的投機者躑躅不前、已經(jīng)擁有多套房的投機者倉皇拋售。這樣一來,供應量增加需求減少勢必引發(fā)它降價。有學者推測,絕大部分城市房價會因此下降55%以上,基本上是腰斬。 如果房產稅的稅率足夠高,征稅對象足夠廣,影響恐怕會更大,這種影響同樣也會體現(xiàn)在心理層面上,引起恐慌式的預期,從而最終讓房子的供求失衡,起到給發(fā)燒的樓市降溫的目的。 如果到時財政足夠緊張,房產稅必然會從重從廣。所以征收房地產稅,為財政創(chuàng)收,肯定不會按照購房時的原值,而是根據(jù)市場評估價。即使是在市場成交量急劇萎縮,有價無市的情況下,評估價仍然由相關評估機構確定。 每年征收房價評估值的5%的房產稅,和國際接軌,一線城市一套房子一年征收幾十萬的房產稅是常事,如果覺得征收5%不夠緩解財政支出,那么征收10%,15%呢?未來的房子必將和當前過剩的傻大粗鋼鐵一樣,成為雞肋,持有負擔沉重,消受不起;賣之可惜,變成雞肋。 如果有人說,房產稅是毛毛雨,不care。那么總有一天你要撒手西去的吧,遺產稅開征也是必然的。前段時間網(wǎng)上瘋傳深圳即將在全國率先試點開征遺產稅”。試點方案規(guī)定,1000萬元以上的遺產,適用稅率為50%,而且應納稅金不能從遺產里出,且必須在三個月之內交齊,否則全部收歸國有。
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