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變局已至，房產(chǎn)稅開征在路上，房子將成為地方財政提款機！交房產(chǎn)稅的原因揭密！一大批接盤俠要哭了

01

終于與國際接軌

按評估值征房產(chǎn)稅

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定了定了！

我們終于有一項政策要與國際接軌了，這就是房產(chǎn)稅。

12月20日，財政部部長肖捷在人民日報發(fā)文，提出要按照評估值征收房產(chǎn)稅。

據(jù)估計，最快房產(chǎn)稅立法將于2018年推出，目前先逐步在媒體放風(fēng)，讓大家有個心理準備。

什么叫按照評估值征收呢？比如你10年前在北京花了6000元一平買房，現(xiàn)在漲到10萬一平了，就按照現(xiàn)在的評估價格來征收。

這樣做，也是與國際接軌。目前征收房產(chǎn)稅的國家，普遍也是按照評估值來收的。

按照國際通行辦法，100萬的房產(chǎn)一年需交稅在5000－20000元左右。這些錢由地方政府收取，用于當?shù)氐幕A(chǔ)建設(shè)、教育、醫(yī)療等。

02

一葉落而知天下秋

有句古話叫“一葉落而知天下秋”，現(xiàn)在想來，先賢誠不欺我。

三年之前，筆者還在內(nèi)地某省做村鎮(zhèn)干部，突然得知鄰縣幾個吃財政飯的事業(yè)單位已拖欠數(shù)月工資，后來了解到，因地方財政缺錢，這幾個單位的工資就只能延遲發(fā)放了。這在當時給我造成了很大沖擊，讓我意識到，“鐵桿莊稼”的財政飯怕是不能再吃了，因為地方缺錢了。當然，我也相信當?shù)卣矔M力提升我這些村鎮(zhèn)干部的待遇，但是如果地方缺錢，這種提升的幅度恐怕會比較有限，所以，在與家人溝通之后，我就辭去了公職。

在內(nèi)地大多數(shù)省份，地方財政無疑要靠中央的轉(zhuǎn)移支付，因此，地方的缺錢實際上反映了中央財政的狀況。在2016年，國有企業(yè)大規(guī)模的債轉(zhuǎn)股，某種程度上也顯示出中國財政的緊張程度，要知道，上一次如此大規(guī)模的債轉(zhuǎn)股發(fā)生在1999年，當時中央政府的財政赤字為1503億元，恰恰是1949年以來的最高紀錄。

筆者并不是經(jīng)濟學(xué)者，也不敢自詡財政專家，但筆者對現(xiàn)代政治史卻極為熟悉，西歐、蘇聯(lián)、日本和臺灣等地活生生的現(xiàn)代政治史告訴我一個縈繞已久的預(yù)期：一個年輕人口（即納稅人口）越來越少、老年人口（即食稅人口）越來越多的國家，政府的財政必將承受越來越大的壓力。因為，一方面，納稅人的持續(xù)減少，意味著政府的稅收很難避免不斷減少，另一方面，食稅人的逐年增加，昭示著政府的開支很難避免不斷增加（養(yǎng)老金、社保、醫(yī)保等支出）。在一個人口基數(shù)極其巨大的老齡化國家，這幾乎是一個無解的治理難題。

人口老齡化與財政困境

以日本為例，1990年，日本未成年人人口約為2000萬，人口比率為18%，政府的一般稅收高達60萬億（日元）；到了2015年，日本未成年人下降到1360多萬，比率為12.9%，該年日本的一般稅收收入下降到了56萬億，要知道這還是發(fā)生在2015年的稅率遠高于1990年的情況下（未成年人比例的持續(xù)下降，意味著將來納稅人口的不斷縮減）；與之相反的是，1990年，65歲以上的老齡人口約1200萬，比率為10%左右，政府的財政支出為69萬億日元；到了2015年，日本的老齡人口達3300萬，比率高達26.7%，政府的財政支出則急劇飆升到96.7萬億日元（其中絕大部分增長源于老人食稅人口的增加）。

老年人口比例的激增，意味著食稅人口的激增，并對財政形成巨大壓力，圖為日本財政中不斷攀升的社保支出（粉色柱）

日本歷年未成年人與老年人的人口比例圖，與這種死亡交叉趨勢相伴的，是日本國財政支出的急劇增長和收入的銳減，人口危機導(dǎo)致的財政危機使得日本國走向衰敗

中國財政可能出現(xiàn)的困境

那么，中國未來的人口年齡結(jié)構(gòu)，將會以怎樣的趨勢對政府財政產(chǎn)生壓力呢？筆者認為，中國人口老齡化產(chǎn)生的財政壓力，將會在近幾年內(nèi)急劇攀升，這是由兩個很現(xiàn)實的原因?qū)е碌摹?/p>

一方面，隨著中國計劃生育一代進入勞動力市場，成為納稅人的主體，中國的稅收收入將毫無疑問地受到影響。從1984年起，中國開始在全國范圍內(nèi)實行計劃生育政策，這使得中國的85后年輕人人數(shù)從該年開始大幅降低，這也意味著，隨著時間的推移，人口相對較少的計劃生育85后將不斷接替此前人口相對較多的嬰兒潮一代，承擔納稅義務(wù)，中國的稅收收入將不可避免地出現(xiàn)年際減少。這種現(xiàn)象，已經(jīng)在日本、臺灣、歐洲等老齡化的地區(qū)發(fā)生過。

由上圖可以看到，中國財政未來將面臨人口龐大的60后從納稅人變成食稅人的巨大財政沖擊，同時，這個國家的新納稅人（85后、90后）也在逐年減少

另一方面，中國的新生人口在1961年之后迅速增加。這股上世紀60年代的巨大人口潮將在2020年及以后相繼由納稅人口變成食稅人口，這種改變將會逐年增加中國政府的財政支出額度，這是完全可以預(yù)見的。

因此，在納稅人口逐年降低，食稅人口逐年上漲的情況下，中國的財政壓力將在未來數(shù)年內(nèi)迎來真正的、持久的洪峰，這一前景無疑應(yīng)當引起決策層、投資者和行業(yè)人員的警惕。

財政困境的后果

財政困境將會導(dǎo)致什么后果？

常識告訴我們，當政府陷入財政困境后，在努力借債的同時，她將不得不采取加稅和減支的措施，這些都是政治上極為痛苦的政策。這也意味著，那些財源豐厚的稅種必然會被征收，某些能夠加大征稅比率的稅項必然會加大，這些都是不可避免的；與此同時，那些非必須的、政治效應(yīng)或經(jīng)濟效益低下的企業(yè)和單位，將不可避免的被減少甚至裁撤——這關(guān)乎很多人的命運?？偠灾?，財政困境將會逼迫政府提高效率，無論是通過改革，還是通過甩包袱。

因此，那些依托財政的低效單位或虧損企業(yè)，無疑需要努力改善效益，以免未來成為包袱；那些冗余的行政人員，無疑需要提升自己，以免無法適應(yīng)新的未來。畢竟，只有未雨，才談得上綢繆，只有慮遠，才可能排除近憂。

同樣，現(xiàn)代政治史告訴我們，財政問題有可能導(dǎo)致政治動蕩和不穩(wěn)定，國家無疑應(yīng)對此深以為警，以備不虞。1789年的法國三級議會和1987年的戈爾巴喬夫，都是因政府為了解決財政困境的改革所致。

其中的教訓(xùn)，不可不慎，這是一個很少談?wù)撝袊聞?wù)之愛國者的一點揣揣愛國之心。我也深信，我們中國人能夠克服這一困境！

房產(chǎn)稅：是以房屋為征稅對象，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。

根據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，2016年，全國城鎮(zhèn)常住人口7.9億人，人均住房面積為40.8平米。全年商品房銷售額117627億元，同比增長34.8%；全年商品房銷售面積157349萬平方米，比上年增長22.5%。

去年，全國商品房成交均價為7546元/平方米，全國住房總價值為243.2萬億元，如果按1%的稅率來征收房產(chǎn)稅，房產(chǎn)稅收入共計2.43萬億元。

而據(jù)中國家庭金融調(diào)查與研究中心調(diào)查顯示，國內(nèi)大城市的房屋空置率都不低，許多都已經(jīng)超過國際警戒線20%（根據(jù)發(fā)達國家的標準，空置率在10%以內(nèi)算正常水平。10%-20%屬于危險區(qū)）。

根據(jù)美國人口普查局的數(shù)據(jù)，2017年第一季度最新的全美出租空置率為7%，而自住房空置率則降到1.7%。老齡化越嚴重的地區(qū)，空置率相對越好，比如德國是8%，日本最新的數(shù)據(jù)超過13%。

提個醒，房產(chǎn)稅和房產(chǎn)交易稅和房地產(chǎn)稅是三碼事，也就是說，不涉及交易環(huán)節(jié)的房屋也要納稅了，房產(chǎn)稅的出臺，意味著每年你要給你持有的自住的屋子交錢了。

關(guān)于房地產(chǎn)稅，稅費最多竟高達幾十種（不同房屋不同取稅），在二手房交易環(huán)節(jié)就有8種之多，其中包含契稅（豪宅稅）、個稅、增值稅及附加、營業(yè)稅、印花稅（已取消）、土地出讓金、交易手續(xù)費、土地出讓金，更別說還有什么營業(yè)稅城建稅產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記費和工本費中介服務(wù)費這些就不提了...此次提出適當降低交易環(huán)節(jié)稅費負擔，還需要接下來進一步推進，也是為了穩(wěn)定房住不炒的理念。

征收房產(chǎn)稅和房價走勢關(guān)系并不大，房價漲跌只與整個經(jīng)濟市場的利率變化掛鉤。

寧夏突然征收房產(chǎn)稅只是一個暫行條例，不要讓房子成為自己手里的燙手山芋，炒房客現(xiàn)在入手只是給自己挖坑自己跳，整體上預(yù)計房產(chǎn)稅還要2-3年才會落地到各家各戶。

03

中國炒房時代徹底結(jié)束

房產(chǎn)稅將取代土地財政

房產(chǎn)稅的來臨，意味著中國十幾年的炒房時代徹底結(jié)束了。

有人說房產(chǎn)稅對于降房價沒什么用，這是低估了有關(guān)部門的決心。房產(chǎn)稅的出臺，宣傳的初衷就是打擊炒房行為，要是稅收了，炒房風(fēng)氣還不消退，不是打臉嗎？有關(guān)部門的臉是那么好打的嗎？

之前有人說霧霾治理不好，那去看看最近一兩個月的北京，以前到了年底是怎樣，現(xiàn)在的空氣又是怎樣？大家都燒不了煤，改成天然氣，能不好嗎？

還是那句話，老大他們想做的，就一定能做到。

由于房產(chǎn)稅將直接歸入地方財政，所以，之前靠賣土地支撐的地方政府，要換一個生財之道了，這就是龐大的房產(chǎn)稅。雖然不再想賣土地那樣來的快，但這個可是長久的財路，土地賣一次就沒了，這個年年都能收，也是很爽。

至于這些錢收上去了，按照國際慣例，是要用于當?shù)氐慕逃?、醫(yī)療、基建等等民生項目，納稅人有權(quán)知曉每一分錢的去處。

如果真能這樣接軌，交一點房產(chǎn)稅，相信大家也是可以接受的。當然，你接不接受其實都不重要。

04

誰最慘？拆遷戶和接盤俠

房產(chǎn)稅來了，誰最慘呢？

當然是拆遷戶和接盤俠。

城市化運動，征用了大量農(nóng)民的土地和房子，在賠償?shù)臅r候，很多農(nóng)民覺得房子是最保值的資產(chǎn)，政府也樂于去庫存，大多情況下，賠償?shù)亩际欠孔印?/p>

現(xiàn)在好了，一個失去土地的農(nóng)民，手上幾套房子，不用交房產(chǎn)稅的時候，出租出去，可以維持生活，再交房產(chǎn)稅，日子就有些緊了。這種情況大多出現(xiàn)在三四線城市，房子出租的市場本來就不大，想漲房租來補貼也是很困難的。

我老家就是這樣的情況，同村的人手里基本都有兩三套房，但沒有土地，租房的人也少，只能靠打零工維生，如果看收入，他們是弱勢群體，如果看資產(chǎn)，他們至少是手握幾套房的中產(chǎn)階級，多出的房子，正在房產(chǎn)稅的征收之中。而且這兩年老家的房價也猛漲，按照評估值征收，對這樣的家庭來說，是不小的負擔。

然后，就是接盤俠了。

上一代的炒房團們，很多早就看到了風(fēng)向，在高位的時候成功套現(xiàn)，轉(zhuǎn)戰(zhàn)海外樓市，同樣是交房產(chǎn)稅，為什么不買個永久產(chǎn)權(quán)的？對吧。而且有些國家還沒有房產(chǎn)稅，比如泰國、迪拜、圣基茨……

后入場的接盤俠們，誤以為高房價是“天經(jīng)地義”的事情，高位接盤當作寶，其實都是在為地方政府日后的財政收入充當提款機。最可憐的是那些高杠桿接盤的，銀行的債不能不還吧？多買的房，這個時候再賣出去，肯定是虧的，關(guān)鍵是，還得找得到人來買。

前幾天曹德旺在微博上說，多出的房子能賣就賣，以后就賣不出去了。就是說給這些人聽的。

曹老板的話是肺腑之言啊，尤其是三四線手里有幾套房的朋友，趁著還能賣，就早點賣吧，晚了真的就賣不出去了。

為了長治久安，為了偉大復(fù)興，生幾個孩子都能被計劃，更何況那些窮得手里只剩下房子的人？

最后，簡單總結(jié)一下羅神抓妖記我關(guān)于股市和樓市2018年的觀點：

1）美股和港股和全球股票現(xiàn)在很貴、很貴，歷史最貴（十年的大牛市終結(jié)是非常復(fù)雜的）；

2）除非現(xiàn)在出現(xiàn)系統(tǒng)性信貸緊縮，否則美股暫時出現(xiàn)暴跌的可能性很低，還可能能漲多幾天以上（上漲至頂部倒計時了）；但隨著不斷的加息在縮表，美股2018年暴跌的風(fēng)險在加大！

3）美聯(lián)儲加息和縮表會引起美股大調(diào)整，但這很大程度要取決于美聯(lián)儲擦屁股的意愿。

4：美股100%后面會大調(diào)整30－50%，這一波2018年美股殺跌50%！時間2018年或2019年？2018年的概率會比較大一些！

5：2018年我們得小心，準備好過苦日子的準備，一旦在2018年出現(xiàn)全球的股市風(fēng)暴或股災(zāi)，你得做好隨時空倉的準備！

6：2018年大C浪的殺跌后，大A股這一波的底部在2400點以下，創(chuàng)業(yè)板1200點以下！大底后會有一波小牛市！我們有機會實現(xiàn)財富的暴增1－5倍！投資更多的是等待，等待機會！等待風(fēng)的到來！

7：2018年，房子有機會下跌30－50%，下跌30－50%后是一個可以大抄底的機會，現(xiàn)在的房子就如2007年10月的股市，自從2017年10月后基本已在頂部！這一波上漲就如2005－2007年的上漲，2008年發(fā)生什么事，你懂的0！

 沒有一次牛市是能是永恒的，再大的帝國的人也要學(xué)會居安思危，更要懂得時勢的多空的變化，善變和借勢而為的思維往往比努力重要一百倍！

這個世界唯一不變的就是變化！